《吕梁市住宅物业管理条例》已由山西省第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2024年11月22日批准，现予公布，自2025年5月1日起施行。

　　

　　

　　

　　

第一章　总  　则

第二章　业主、业主组织与物业管理委员会

第三章　住宅物业服务与管理

第四章　住宅物业使用与维护

第五章　法律责任

第六章　附  　则

　　　　　

　　第一条  为规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人等相关主体的合法权益，营造和谐宜居环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条  本条例适用于本市行政区域内住宅物业服务及其监督管理等活动。

　　第三条  住宅物业管理坚持党建引领、政府监管、属地管理、业主自治、专业服务的原则。

　　第四条  市、县（市、区）人民政府应当将住宅物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全协调联动机制，推进住宅物业管理市场化、专业化、规范化。

　　县（市、区）人民政府应当明确街道办事处、乡镇人民政府承担指导和监督住宅物业管理活动的工作机构和人员，保障工作经费。

　　第五条  市人民政府住房和城乡建设主管部门负责全市范围内住宅物业管理活动的指导、监督和管理工作。

　　县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本辖区内住宅物业管理活动的指导、监督和管理工作，履行下列职责：

　　（一）指导、监督前期物业管理招投标、物业服务合同和项目负责人的报备登记等工作；

　　（二）指导、监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

　　（三）会同相关部门指导开展物业服务等级评定；

　　（四）建立健全物业服务人信用档案，并提供查询服务；

　　（五）建立并推广使用智慧物业管理服务平台；

　　（六）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；

　　（七）依法查处违反住宅物业管理法律、法规的行为；

　　（八）法律、法规规定的其他职责。

　　第六条  市、县（市、区）人民政府发展和改革、公安、民政、规划和自然资源、生态环境、城市管理、卫生健康、市场监督管理、行政审批、能源、人民防空、消防救援等部门和机构，按照各自职责，做好住宅物业管理相关工作。

　　第七条  街道办事处、乡镇人民政府对辖区内的住宅物业管理活动履行下列职责：

　　（一）指导设立业主大会、选举业主委员会、组建物业管理委员会，办理相关备案手续；

　　（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人依法履行职责；

　　（三）指导物业承接查验，监督物业服务人规范管理和使用共有部分、共用设施设备；

　　（四）协助做好住宅专项维修资金的使用审核；

　　（五）开展物业服务质量评价；

　　（六）根据需要选定提供应急物业服务的物业服务人；

　　（七）协调处理住宅物业消防安全管理问题；

　　（八）建立健全社区综合治理工作制度，协调解决物业管理重点难点问题；

　　（九）法律、法规规定的其他职责。

　　第八条  居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好住宅物业管理相关工作，调解物业服务纠纷。

　　第九条  物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。

　　鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。

　　第十条  任何组织或者个人有权对住宅物业管理违法行为进行投诉举报。有关部门应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按照规定予以回复。

　　报刊、广播、电视、网络等媒体应当加强对住宅物业管理法律、法规、政策和先进典型的宣传，对违法行为进行舆论监督。

　　　　　

　　物业管理委员会

　　第十一条  房屋的所有权人为业主。

　　依据生效法律文书或者人民政府的征收决定，以及因继承、合法建造、拆迁安置等取得建筑物专有部分所有权的，应当认定为业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。

　　物业的承租人、借用人、居住权人或者其他合法使用物业的组织和个人为物业使用人。

　　第十二条  业主享有以下权利：

　　（一）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（二）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（三）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（四）选举业主委员会委员、候补委员，并享有被选举权；

　　（五）监督业主委员会的工作；

　　（六）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（七）监督物业共有部分、共用设施设备和相关场地使用情况；

　　（八）监督住宅专项维修资金的管理、使用；

　　（九）法律、法规规定的其他权利。

　　业主应当依照法律、法规的规定履行义务。

　　第十三条  业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理中的合法权益。

　　一个物业服务区域成立一个业主大会。业主人数少于五十人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十四条  符合下列条件之一的，建设单位、业主、物业服务人均可以向住宅物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的报告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足百分之五十，但自第一个业主入住之日起满二年的。

　　建设单位应当提供筹备首次业主大会会议所需的资料。

　　第十五条  住宅物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当自收到召开首次业主大会会议的报告之日起三十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　首次业主大会会议筹备组成员由业主代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、居（村）民委员会代表和建设单位代表组成，业主代表人数不低于总人数的二分之一。

　　筹备组应当将成员名单和工作职责在物业服务区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　第十六条  筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并组织业主召开首次业主大会会议：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

　　（二）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（三）拟定管理规约、业主大会议事规则等草案；

　　（四）拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法，确定候选人名单；

　　（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期内向筹备组提出，筹备组应当记录，并在七日内答复。

　　筹备组完成筹备工作后，应当组织召开首次业主大会会议。逾期未能召开的，经街道办事处、乡镇人民政府同意，延期三十日。

　　筹备组在业主大会成立后解散。

　　第十七条  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十八条  下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员；

　　（三）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；

　　（四）使用住宅专项维修资金；

　　（五）筹集住宅专项维修资金；

　　（六）改建、重建建（构）筑物及附属设施；

　　（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（八）共有部分经营收益的使用、分配；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

　　（十）审议业主委员会任期、换届经济责任审计报告；

　　（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十九条  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第十八条第五项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十八条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　业主决定共同事项时，可以选择采用现场投票、书面意见、电子投票等形式进行表决。

　　第二十条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十三人单数组成，每届任期不超过五年，委员可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选主任、副主任。

　　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

　　鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、社区支部委员、居（村）民委员会成员、退休党员等通过法定程序担任业主委员会委员。

　　第二十一条  业主委员会应当自产生之日起三十日内，向住宅物业所在地的县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，按规定提交相关材料。

　　业主委员会可以持备案证明，依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

　　管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会委员更换的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理变更备案。

　　第二十二条  业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：