《商洛市人大常委会关于修改商洛市住宅物业管理条例的决定》已于2024年6月21日经商洛市第五届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，2024年9月27日经陕西省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，现予公布。

　　


　　商洛市人民代表大会常务委员会关于修改《商洛市住宅物业管理条例》的决定

　　（2024年6月21日商洛市第五届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过

　　2024年9月27日陕西省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）

　　商洛市第五届人民代表大会常务委员会第十四次会议决定对《商洛市住宅物业管理条例》作如下修改：

　　一、将第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立和谐有序的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”

　　二、将第五条第三款修改为：“发展改革、自然资源和规划、城市管理、市场监管、公安、水利、生态环境保护、民政、国防动员等相关行政管理部门在各自职责范围内，共同做好物业管理活动的监督管理工作。”

　　三、删除第九条第四款。

　　四、将第十条修改为：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由该物业服务区域内全体业主组成，业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照有关法律、法规规定的程序成立。

　　市、县（区）人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

　　五、将第十一条修改为：“业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

　　六、将第十三条修改为：“符合业主大会成立条件的，建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门、镇人民政府或者街道办事处，并在物业服务区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，已售物业业主二十名以上业主可以书面告知。

　　物业所在地的镇人民政府或者街道办事处应当自收到书面告知六十日内，在县（区）物业管理行政主管部门的指导下，组织成立业主大会筹备组。

　　建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以向镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的申请，镇人民政府或者街道办事处应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。”

　　七、将第十四条修改为：“建设单位应当向物业所在地的街道办事处、镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　（一）物业服务区域划分资料；

　　（二）物业服务区域内建筑物面积清册；

　　（三）业主名册及联系方式；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）共用设施设备的交接资料；

　　（六）物业服务用房配置确认资料；

　　（七）其他有关的文件资料。”

　　八、将第十五条修改为：“业主大会筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。由业主代表、镇人民政府或者街道办事处、社区党组织、建设单位、居民委员会或者村民委员会等代表组成。

　　业主大会筹备组组长由镇人民政府或者街道办事处工作人员担任，业主代表由业主推选产生；业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。

　　业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将筹备组成员名单在物业服务区域内显着位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府或者街道办事处协调解决。

　　业主大会筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门及镇人民政府或者街道办事处应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。”

　　九、将第十六条删除。

　　十、将第十七条改为第十六条，第三款修改为：“业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因特殊情况未能在九十日内组织召开首次业主大会会议的，可以延长三十日。”

　　十一、将第二十条改为第十九条，第二款修改为：“参加业主大会会议的业主代表应当于会议召开三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人确认后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”

　　十二、将第二十一条改为第二十条，删除第三款，第四款、第五款修改为：“业主委员会会议应当有过半数成员出席，未出席会议的成员可以以书面形式、书面委托代理人或者通过业主决策网络信息系统等方式参与表决；业主委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由全体参会成员签字确认，并自决定作出之日起三日内在物业服务区域内显着位置公示不少于十五天。”

　　十三、将第二十二条改为第二十一条，第六项修改为：“及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；”

　　十四、将第二十三条改为第二十二条，修改为：“业主委员会成员不得有下列行为：

　　（一）接受本物业服务区域的物业服务企业及其利害关系人提供的利益或者财物；

　　（二）承揽本物业服务区域的物业服务企业的业务或者推荐他人到该物业服务企业工作；

　　（三）其他可能妨碍公正履行职务或者损害业主利益的行为。

　　镇人民政府或者街道办事处应当对业主委员会及其成员的履职情况予以监督。对于业主委员会及其成员履职中违反法律、法规的行为，应当及时制止和通报全体业主，并向业主大会提出撤销业主委员会成员资格或者重新选举业主委员会的建议。”

　　十五、将第二十四条改为第二十三条，修改为：“业主委员会成员有下列情形之一的，经业主共同决定，其业主委员会成员资格终止：

　　（一）不履行业主委员会成员职责或者无正当理由三次缺席业主委员会会议的；

　　（二）不履行业主义务、不遵守管理规约情节严重的；

　　（三）违反本条例第二十二条规定的；

　　（四）自行提出辞呈的；

　　（五）本人、配偶及其近亲属在本物业服务区域的物业服务企业任职的；

　　（六）其他原因不宜担任业主委员会成员的。”

　　十六、将第二十五条改为第二十九条，修改为：“业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的老旧小区，由镇人民政府或者街道办事处垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出。