“民之所望，政之所向”。物业纠纷关乎“小切口、大民生、大政治”，化解涉物业纠纷已成为“党委领导、政府主导、司法推动、社会参与”诉源治理新格局下积极关注、参与基层社会治理的关键。7月18日，四川高院、住房城乡建设厅首次联合召开新闻发布会，共同向社会发布涉物业纠纷诉源治理白皮书（2022年-2024年），并发布9起涉物业纠纷典型案例。

　　会上，住房城乡建设厅党组成员、副厅长樊晟介绍了四川省涉物业纠纷治理工作概况。四川高院副院长吴涛通报了2022年-2024年四川法院涉物业纠纷诉源治理工作的基本情况以及亮点举措，并对未来工作进行了展望，四川高院立案一庭庭长刘维秋通报了典型案例。成都中院、自贡中院有关负责同志和成都市武侯区晋阳街道吉福社区、四川天府新区华阳街道安公社区主要负责人介绍了涉物业纠纷治理的成效及经验做法。省人大代表、有关专家学者，省委组织部、省委政法委、省委社会工作部、相关社区、部分中院有关负责同志及多家媒体代表受邀参加发布会。

　　案件体量逐年下降。2022年至2024年6月，四川法院一审新收各类涉物业纠纷152531件，审结151042件，结案率为99.02%。2024年1-6月，全省涉物业纠纷同比减少15377件，降幅达48.22%，减量降幅均居全省民事条线第一，全省21个地区中有19个地区一审新收案件数呈下降趋势。2024年第一季度，四川法院物业服务合同纠纷收案数同比降幅，居全国法院首位。

　　案件类型较为集中。2022年至2024年6月，全省法院共受理一、二审物业服务合同纠纷155791件，业主撤销权纠纷540件，业主知情权纠纷214件。涉物业纠纷案件主要集中在物业服务合同纠纷，占涉物业纠纷案件数的99.52%。

　　区域分布特征明显。从各地区涉物业纠纷案件审理情况来看，案件数量具有较强的区域性特征，与各地的经济发展水平、人口分布数量等因素基本成正比。德阳、泸州常住人口数居全省前列，但万人起诉率显著低于其他地区，反映出上述地区在涉物业纠纷诉源治理工作上取得了显著成效。

　　调撤较多上诉较少。2022年至2024年6月，一审新收案件调撤率为78.56%，反映出当事人双方在诉讼过程中达成庭外和解，或者在人民法院主持调解下达成调解协议的情况较为常见。一审案件上诉率仅为2.58%，反映出涉物业纠纷案件上诉率较低，审判质量较好。

　　树优司法理念，创新“府院联动”共治模式

　　坚持党建引领，织密纠纷预防“一张网”。四川高院积极推动构建“物业行业党委——物业服务机构党组织——物业服务项目党组织”三级体系，横向深度参与组织部门、政法委、住房城乡建设部门、街道、社区、物业服务企业的互联互动，打造“横向到边，纵向到底”的基层社会治理工作模式。

　　强化多元解纷，构建纠纷化解“一盘棋”。全省涉物业纠纷高发地区基层法院，主动联合辖区组织部门、政法委、住房城乡建设部门、物业协会、物调委、物业服务企业及业主代表等，召开物业纠纷化解座谈会，汇聚诉源治理合力，集体“会诊”涉物业纠纷的苗头性、倾向性问题及难点堵点。

　　出台工作规范，绘就纠纷化解“一张图”。全省多地基层法院与政法委、住房城乡建设部门、司法局等部门构建物业纠纷联动化解工作机制，全面有序开展物业纠纷调解前置工作。

　　树优司法供给，创新“能动履职”助推模式

　　全力推动落实《四川省物业管理条例》。在四川省人大常委会召开的第九次联组会议上，四川高院针对《四川省物业管理条例》执法检查情况开展的专题询问，积极回应代表委员关注的高发热点问题。为贯彻落实此次会议精神，四川高院于2023年11月下发《关于进一步贯彻落实〈四川省物业管理条例〉的通知》，要求全省法院严格落实诉非对接、诉前调解机制，减少涉物业纠纷案件数量，发挥示范审判引导作用。

　　聚焦治理易发高发案件。四川高院于2024年3月发出通知，将“物业管理诉源治理系列行动”纳入“树优”项目，瞄准“川法特色、全省权威、全国领先”目标，树优司法供给，以治理赋能提升矛盾纠纷预防化解法治化水平。

　　凝聚优化基层自治力量。四川高院积极选派骨干法官为全省400名社区党组织书记、居委会主任，讲授涉物业纠纷相关法律知识，推动诉源治理变“单点发力”为“网状覆盖”，变“单打独斗”为“联合作战”，成倍放大诉源治理成效，形成基层社会治理合力。

　　树优司法管理，创新“关口前移”解纷模式

　　协调“就地解纷”，将纠纷消除在萌芽。四川法院积极推动诉调对接的“调”向前延伸，在物业纠纷多发的街道、社区设立“法官工作室”，引入物业纠纷调解委员会、住房城乡建设部门、人民调解员等共同入驻矛盾纠纷诉源治理联合调解中心，形成以“专业指导”为牵引、多种调解力量共同参与的一站式诉前调解联动机制。

　　强化“末端治理”，延伸治理的“止诉”效能。针对涉物业纠纷易发高发的特性，四川法院坚持主动服务，对于诉讼案件并非“一判了之”“案结了事”，而是以问题为导向，在调解裁判后追踪整改落实情况，与各职能单位共同建立回馈机制，防止问题回流反弹。

　　用好司法建议，以“小切口”促推社会治理合力。为有效发挥司法建议“消未起之患、治未病之疾”的作用，四川法院向物业服务企业、社区等相关单位，发出司法建议108份，真正达到以个案促进良法善治，促推涉物业纠纷源头防治。

　　强化政治引领，把好诉源治理“方向盘”，做实“从政治上看，从法治上办”

　　四川法院将依托“党建+诉源治理”模式，以党建赋能“从政治上看，从法治上办”，助力发挥好党的领导政治优势。在省级统筹和多方联动的基础上，完善上下联动、协同配合、齐抓共管的多元共治工作格局。

　　加强源头治理，筑牢诉源治理“硬堡垒”，做深“抓前端、治未病”

　　四川法院继续以开展“枫桥式人民法庭”创建示范项目为契机，强化源头治理和关口把控，秉持预防在先的工作理念，将解纷触角延伸到每个小区，实现“横向有协同、纵向有联动”。用好全省222个诉源治理中心，以“求极致”精神将诉前调解工作做到位，把矛盾纠纷在诉讼更前端化解掉。

　　聚焦司法赋能，激活诉源治理“动力源”，做优“审理一案，教育一片”

　　四川法院将坚持“树优赋能、提质增效”的工作目标，创新专业化审判机制，积极建立涉物业纠纷专业化法庭、审判团队，实现“统一受理、批量审理、限期处理”。继续指导全省法院在裁判文书中引用《四川省物业管理条例》进行释法说理，充分发挥《四川省物业管理条例》作为地方性法规的指引作用，让省人大的立法智慧惠及巴山蜀水。

　　成都市武侯区晋阳街道吉福社区党委书记李含荣：吉福社区老旧小区多、租住人口多、少数民族多，呈现出矛盾点分散、物业纠纷多发的特点。社区充分发挥基层党组织轴心作用，深化“微网实格”治理，深入推进社会治理“深耕善治”，着力预防化解涉物业矛盾纠纷，逐步探索形成了可供借鉴、参考的“五解五结”物业解纷工作法，实现了“三提一降”（即社区组织力进一步增强、小区治理效能进一步提升、群众满意度幸福感进一步提高、小区物业矛盾进一步降低）目标，切实将物业纠纷消除在萌芽，将物业矛盾化解于小区，实现“微事不出格，小事不出小区、大事不出社区、难事不上交”。

　　四川天府新区华阳街道安公社区党委书记张彪：2022年修订后的《四川省物业管理条例》颁布实施以来，对于解决小区管理问题和化解矛盾纠纷起到了非常重要的作用，让我们有了更具操作性的政策指引和有力支撑。也是在条例的指引下，社区成立环境物业管理委员会广泛组织小区业主代表对周边同类型小区物业管理和费用标准进行了考察，广大业主充分认识到合理提高物业服务费用对于改善小区环境的必要性，最终通过全体业主投票“双过半”高票通过了提高小区物业收费标准的提案，实现了小区管理的可持续发展。

　　成都中院党组成员、副院长谢立新：成都作为超大城市，每年进入法院的涉物业纠纷案件数超万件。治理有所需，司法有所应。成都法院立足司法职能，坚持以人民为中心的发展思想，在超大城市治理转型中优服务、强担当，全面融入成都市党建引领小区治理三年行动，积极运用新时代“枫桥经验”“浦江经验”，认真研判物业领域纠纷特点规律，做实前端“减增量”、诉讼指引“稳预期”、激活治理“谋长效”，以推进物业纠纷源头减量和实质化解为突破口，努力推动社会治理赋能增效。2024年上半年，成都市涉物业纠纷案件数量同比下降35.61%，高位增长势头得到有力扭转。下一步，成都法院将充分发挥司法职能，进一步深化拓展矛调中心建设、示范诉讼、小区治理等实践做法，从源头减少物业纠纷诉讼增量，积极探索超大城市物业纠纷源头化解的成都方案，推进全市法院物业纠纷诉源治理工作迈向新阶段、取得新突破。

　　自贡中院党组成员、副院长李胜：近年来，自贡中院以分类治理、精准服务为导向，以源头预防和前端化解为重点，全链条推进物业纠纷诉源治理，?努力实现物业纠纷“化于未发、止于未诉”。一是聚焦“前端”,强化多元解纷，打通纠纷治理“神经末梢”；二是着眼“中端”，做实专业调处，破解纠纷治理“堵点难点”；三是注重“末端”，延伸司法职能，推进纠纷治理“共防共治”。下一步，自贡中院将在市委市政府的统筹领导和四川高院的精准指导下，树优司法供给，持续深化涉物业纠纷诉源治理，助力构建共建共治共享的基层治理新格局。

　　案例一：某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案

　　案例二：某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案

　　案例三：某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案

　　案例四：某酒店与某物业公司物业服务合同纠纷案

　　案例五：某小区业主委员会与某物业管理公司、某供电公司物业服务合同纠纷案

　　案例六：伏某与某物业服务公司财产损害赔偿纠纷案

　　案例七：程某某与某物业服务公司物业服务合同纠纷案

　　案例八：某物业服务公司与蒋某、李某某物业服务合同纠纷案

　　案例九：某物业公司与某小区22名业主物业纠纷诉前调解案

　　一、基本案情

　　某小区未成立业主委员会，在前期物业公司退场后，小区业主大会于2021年1月23日至28日期间通过发送选票、短信等方式征求业主意见，形成同意聘用某物业服务公司为该小区一期、二期物业服务人的决议，后小区所在地居民委员会发布业主大会会议表决结果，并受小区业主的委托于2021年4月6日与该公司签订了《物业服务合同（信托制）》。某物业服务公司自2021年5月1日起正式为该小区提供物业服务，后于2022年3月31日退出该小区。胥某系案涉小区二期某户业主，未按物业服务合同约定支付2021年6月1日至2022年3月31日期间的物业服务费用。经催缴未果，某物业服务公司诉至人民法院。

　　二、裁判结果

　　审理法院认为，居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正常开展，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，组织召开业主大会，通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方，应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。

　　三、典型意义

　　居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中扮演着重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务人退场后，小区呈无物业服务的状态，秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责，签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度，构建共建共治共享的城乡基层治理格局具有积极意义。

　　四、规范指引

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百七十七条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

　　地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）

　　第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。